Zilele trecute am avut ocazia să fiu invitat la conferinţa „Piaţa imobiliară românească azi”, organizată de Asociaţia Română a Agenţiilor Imobiliare – ARAI – entitate neguvernamentală ce reuneşte o parte dintre agenţii imobiliari din România. În ciuda titulaturii, conferinţa nu a abordat piaţa imobiliară în prezent. S-au prezentat puţine date în acest sens. În treacăt trebuie amintit că nici măcar numărul agenţilor imobiliari – persoane fizice care operează în România nu este cunoscut. De aceea, lucrările conferinţei s-au focalizat asupra statutului agentului imobiliar, prezentat deseori sub forma „legii imobiliare”.

Am remarcat în cursul dezbaterilor că, din cauza lipsei unei evaluări a pieţei imobiliare, operatorii de piaţă au o abordare fragmentară, în care suprapun concepte juridice şi economice ce îi impiedică să-şi promoveze interesele şi dezvoltarea instituţională a pieţei. De cealaltă parte, respectiv statul român, reprezentat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, printr-un secretar de stat (dl. Ioan Andreica), de asemenea se preferă o abordare punctuală pe proiecte gen ANL, „Prima casă” şi locuinţele din mediul rural, fără să existe o strategie sau un plan de acţiune privind dezvoltarea pieţei imobiliare. Am observat, aşadar, că din cauza unui handicap cultural, piaţa imobiliară se află încă într-o perioadă de formare şi pare să rămână în acest stadiu, până când cineva se va gândi şi la o strategie a acestei pieţe, sub aspect instituţional. Aşa încât, la conferinţă mi s-au confirmat aşteptările în sensul că România stă prost la construcţia pieţei, dar foarte bine la capitolul preţuri, dacă ţinem cont că în intervalul 2002 – 2008 acestea au crescut cu 100%, comparativ cu 20% în Ungaria sau Polonia, ca să dau un exemplu comparativ.

Confuzia care persistă în privinţa construcţiei instituţionale a pieţei imobiliare împiedică dezvoltarea, stabilitatea financiară şi mobilizarea surselor financiare, într-un moment în care criza financiară se află într-o fază de sfârşit. Piaţa imobiliară nu evoluează doar dacă cresc preţurile şi dacă statul favorizează acest fenomen, cum se întâmplă în prezent prin programul „Prima casă”, ce se adresează locuinţelor noi.

În ultimii 20 ani, piaţa imobiliară s-a dezvoltat prin reglementarea sistemului de cadastru, a regimului de carte funciară, precum şi a creditului ipotecar. Toate aceste reglementări au favorizat circulaţia bunurilor imobile - terenuri şi clădiri, mai cu seamă odata cu dezetatizarea proprietăţii publice şi restituirea proprietăţilor confiscate de comunişti. În paralel, s-a reglementat statutul unor profesii, cum e cea de arhitect şi urbanist, ori de evaluator, dintre care unele operează numai pe piaţa imobiliară, pe când altele au legături şi cu alte pieţe.

Piata imobiliară se defineşte printr-un ansamblu de relaţii de vânzare sau de prestări servicii tehnice sau financiare, în care se regăsesc operatori cu un statut profesional reglementat sau auto-reglementat (evaluatori, agenţi imobiliari, arhitecţi, urbanişti), manageri de proprietăţi, dezvoltatori de proprietăţi, investitori, instituţii financiare. Ca atare, această piaţă se dezvoltă doar dacă tot lanţul de relaţii directe şi de suport este complet, ceea ce deocamdată nu este aşa.

Prin urmare, piaţa imobiliară din România nu este un corp întreg. În acelaşi timp, funcţiile actorilor care intervin în această piaţă, (operatori privaţi şi statul) nu sunt clare şi se amestecă deseori.

Pentru a relansa această piaţă, cred că se poate merge în paralel, atât cu programele care deja au început şi la care se pot aduce corecţii („Prima casă”, de exemplu), dar şi cu măsuri care creează efect de antrenare.

Primul aspect care trebuie rezolvat este însă definirea rolului statului, al autorităţilor locale şi al operatorilor privaţi. Nu este tocmai uşor şi nici o problemă teoretică. De exemplu, statutul agenţilor imobiliari cred că ar trebui reglementat de asociaţiile profesionale. Dar dacă acestea nu se înţeleg într-un termen rezonabil, ori denaturează statutul profesional al agenţilor, cine o va face ? Bănuim că statul, şi asta dintr-un singur motiv. Statutul agentului imobiliar nu ridică doar o problemă de exercitare a profesiei, ci şi de calitate a serviciului prestat faţă de client. Prin urmare, acest aspect are incidenţă asupra protecţiei consumatorului. În orice caz, rolul statului se rezumă la reglementări şi nu la intervenţii directe în piaţă şi nici la acordarea de subsidii. De asemenea, rolul autorităţilor locale ar trebui definit. Deja unele primării au lansat programe de finanţare a locuinţelor pentru tineri, cum se întamplă la Constanţa de mai multa vreme. Indiferent că este discutabil sau nu, sub aspect legal, acest fenomen se va extinde în mai multe primării. Astfel de programe trebuie reglementate şi supravegheate, întrucât au incidenţă atât în finanţele publice locale, cât şi în calitatea construcţiilor, achiziţi publice, arhitectura oraşelor, calitatea habitatului.

Pe termen scurt nu trebuie început cu totul simultan, ci doar cu ce ajută la impulsionarea pieţei.

De pildă, cred că s-ar putea redefini rolul Agenţiei Naţionale de Locuinţe într-un viitor apropiat. Mi-aduc aminte că am avut o discuţie cu privire la statutul ANL chiar când se lucra la proiectul de lege, cu 13 ani în urma. Dl. Noica, fostul ministru al lucrărilor publce, care a iniţiat proiectul de lege privind infiinţarea şi funcţionarea ANL, mi-a cerut atunci o opinie. Nu am fost deloc pe aceeaşi undă cu dânsul, întrucât eu am susţinut că ANL trebuie să fie un organism care să garanteze înaintarea pe piaţa ipotecară şi să nu fie agenţie publică, pe când dl. Noica opina că ANL trebuie să finanţeze şi să construiască locuinţe. Şi aşa s-a facut, deşi finanţarea de la stat va fi mereu o problemă. Fără îndoială, că există şi în alte ţări structuri apropiate ANL, sub denumirea generică de „public housing”, ca să folosesc un termen din lb. engleză. De pildă, în SUA există, la nivel federal, United States Housing Authority – USHA, înfiinţată în 1937 pentru a acorda finanţare statelor şi municipalităţilor (deci nu este chiar la fel!) unde, de asemenea, există structuri similare. Întrucât sistemul acestor agenţii de locuinţe se adresa finanţării locuinţelor ieftine, destinate familiilor sărace, impactul a fost mai mult negativ decât pozitiv, sub aspectul habitatului şi dezvoltării pieţei. Pe de o parte, asemenea agenţii publice au încurajat construcţia de locuinţe ieftine, adică de proastă calitate şi de tip colectiv, cum sunt blocurile. Sub aspect sociologic, construcţiile colective destinate familiilor sărace au favorizat criminalitatea şi transformarea unui condominium în zone insalubre. Nu susţin că peste tot s-a întâmplat aşa. În Marea Britanie, un sistem similar („council housing”) aplicat la nivel local, a general şi efecte pozitive, dacă s-au construit case şi impact negativ la clădiri colective. De aceea, ultimele au fost demolate. Prin urmare, iată că o lege trebuie analizată din punct de vedere al efectelor economice pe care le generează pentru a vedea dacă finanţarea se auto-generează, aşa cum priveşte şi calitatea construcţiei, precum şi calitatea vieţii. Să nu uităm că o clădire exprimă şi stratul cultural exterior al unui popor. Deci, iată că sunt multe implicaţii.

Sistemul de finanţare, de asemenea trebuie dezvoltat, deşi acesta nu depinde doar de reglementările emise de stat. În orice caz, în urmatorii 3-5 ani se va impune supravegherea pieţei imobiliare, cel puţin sub aspectul finanţării Nu ştiu dacă este necesar să fie înfiinţată o autoritate precum în SUA, ori este suficient ca funcţia aceasta să fie exercitată de Banca Naţională a României. Numai evoluţia pieţei şi gradul ei de sofisiticare ne vor da un răspuns. Deocamdata însă nu aş pleda pentru asta.

Rolul actorilor care operează direct în piaţă trebuie autoreglementat. Ceea ce face ARAI, cu statutul agentului imobiliar este un lucru bun, dar insuficient. Chiar ARAI şi alte organizaţii similare trebuie să-şi clarifice rolul, pentru că nu pot fi asociaţii patronale şi profesionale în acelaşi timp.

Statul trebuie să emită o serie de reglementări în domeniul dezvoltării şi reabilitării urbane. S-a facut puţin în acest sens, şi din această cauză, nu numai că nu s-a investit în zone cu potenţial, dar cel puţin în zonele istorice din localităţile urbane s-a intervenit haotic, brutal, dezorganizat şi uneori ilegal. A lipsit abordarea integrată, iar zonele afectate nu s-au dezvoltat şi nici nu au generat bani. De pildă, dacă s-ar fi reglementat prin lege reabilitarea urbană pe un concept liberal încă de acum 12 ani, după cum am propus la vremea respectivă, în zonele de reabilitare urbană (cele istorice) s-ar fi operat probabil după vreo 7 ani, odata cu acumularea şi mobilizarea capitalului financiar. Aşa, anii au trecut şi s-a acţionat primitiv. Dacă s-ar fi operat după conceptul de reabilitare urbană ar fi avut de lucru constructorii şi furnizorii de materiale, agenţii imobiliari, evaluatorii şi arhitecţii, dezvoltatorii şi administratorii de clădirii, finanţatori şi comercianţii, adică toţi cei care ar fi putut opera în zonă. Dar, nu s-a întâmplat asta, pentru că un ministru nu a vrut. Iată cum un singur concept poate genera afaceri în lanţ, iar lipsa lui aduce pustiu şi lipsă de bani. Tot aşa se explică lipsa unui concept de dezvoltare urbana. De aceea, oraşele s-au dezvoltat pe „plombe”, construindu-se blocuri tot în stil arhitectural socialist, ori din sticlă, ori aşa-zise centre de afaceri, pe unde s-a găsit un spaţiu liber, fără ca de multe ori să se ţină cont de un design urban armonios.

Patrimoniul localităţilor trebuie clarificat Este o situaţie bizară, dar nu se ştie în acest moment câte localităţi din România au făcut măsurători şi înregistrarea cadastrală a tuturor terenurilor şi clădirilor pe care le au în proprietate. Din acest motiv, sunt terenuri şi clădiri a căror exploatare este ineficientă. Prin urmare, nu se generează bani.

După cum spuneam mai sus, piaţa imobiliară se va dezvoltă atunci când prin mecanismele sale va reuşi să genereze bani, nu doar să colecteze bani şi să fabrice preţuri.

vezi toate articolele de Valentin M. Ionescu pe ww.standard.ro (sursa articolului)